最近、都会から日向市へ移住したいという方の相談が増えています。
全国に数ある市区町村の中から何故日向市を選んだのか伺ってみると、、、
１．豊かな自然と住みやすさのバランスが良い
２．地元市民の人柄が良い
３．子供達が挨拶してくれる
４．子育ての環境に最適
というようなお答えが返ってきました。
何だか私まで誇らしい気持ちになる一方で、不動産の仕事を通してその期待にもっと応えたいと
思った次第です。
土地や住宅を購入するにあたって、ほとんどの方に必要なのが住宅ローン。
住宅ローンの審査には事前審査と本審査がありますが、まずは事前審査をスピーディーに
手続きする必要があります。
土地や住宅の購入を申し込む場合、住宅ローンがいくら借りられるか把握しておく必要があります。
何故なら、折角お気に入りの物件をいち早く見つけても、事前審査と購入申し込みが遅れると、他のお客様で
契約になってしまう可能性があるからです。
そうならないためにも事前審査に最低限必要な書類は、時間があるときに用意しておきましょう。
事前審査に必要な書類
〇運転免許証・健康保険証
所得確認資料として
〇給与所得者の場合・・・源泉徴収票・所得証明書
〇自営業者の場合・・・申告書（写）３期分
〇法人役員の場合・・・源泉徴収票・会社の決算書３期分
その他に生活口座通帳や返済口座通帳・既にお借入れ中のローン（自動車ローン等）の返済
予定表などが必要です。
先日、ご紹介した日向市原町二丁目にある美容室アンビションの隣にラーメン店がオープンしております。
ラーメンはもちろんのことチャーシュー丼も美味しいです。
一度ご来店してみてはいかがでしょうか。
本日、買主様、設計士の方の立ち合いの元、お引渡し予定の土地の境界確認を行いました。
その土地は、区画整理区域内の仮換地だったので、日向市に連絡したら、すぐに境界の印を
つけてもらえ、おかげでスムーズに境界の確認が出来ました。
買主様は飲食店の建築を計画しているのですが、日向市の火災予防に関する条例に定められた
規則が多いため、建築確認が下りるのに一ヶ月かかったそうです。
未だ新型コロナウィルスの終息が不透明の中での出店ですが、更なるご繁栄を祈念いたします。
先日、売主様より以下のご質問を頂きました。
「令和元年に相続した空き家を解体して、750万円で売却しようと考えています。その場合、相続した空き家を売却して譲渡益が出た場合、3000万円の特別控除が適用されると思うのですが、適用するしないでどれくらい手取りが違うか教えてください」
ご質問のように相続した空き家を売却した時の3000万円の特別控除は確かにあります。
この特別控除は、一定要件のもと、相続した空き家を耐震リフォームするか解体して売却し田場合に適用されます。
実際、どれくらい手取り金額が違ってくるものか考えてみたいと思います。
１．解体しないで売却した時の手取り（3000万円特別控除なし）
まず、空き家を解体しないで売却した時の手取りを計算してみます。
住宅を売ったときに生じる譲渡益のことを「譲渡所得」と言いますが、ざっと以下の通りになります。取得費は譲渡価額の5％、譲渡費用は仲介手数料・境界確定測量・印紙代で、その他の費用はないという条件で計算しております。
750万円（譲渡価額）－37.5万円（取得費）－52.5万円（譲渡費用）＝660万円
この譲渡所得に長期譲渡所得の税率20％（所得税15％・住民税5％）をかけたものが税金です。
660万円×20％＝132万円
（尚、実際は更に復興特別所得税として所得税の2.1％がかかるのですが、分かりやすくするためにここでは考えないことにします。）
手取り金額は、750万円―52.5万円（譲渡費用）－132万円（税金）＝565.5万円
以上のことから手取り金額は565.5万円となります。
２．解体して売却した時の手取り（3000万円特別控除あり）
解体工事費用は120万円だと仮定します。解体工事費用は、譲渡費用とみなされます。
手取り金額は、750万円―（52.5万円+120万円）ー0円（税金）＝577.5万円
今回のケースの場合、特別控除を受けると、手取りが12万円増えることになります。
結局のところ、税金と解体工事費用との差額が手取り金額のアップに繋がるということです。
解体工事費用を負担して増えるお金が12万円。これをお得と考えるかどうか、人によって判断が分かれそうですね。また、冒頭で説明した通り、3000万円の特別控除の適用を受けるために耐震リフォームをする方法もあります。場合によっては耐震工事費用の方が解体工事費用より安く上がるかもしれません。